Zum 01.01.2027 treten die neuen Regeln für den Energieausweis aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft. Ob Sie Ihren Ausweis noch 2026 ausstellen lassen oder bis Januar warten, hängt vom Anlass, vom Gebäude und vom Zeitplan ab. Hier steht, was sich ändert, was gleich bleibt und wie Sie die Entscheidung treffen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die neuen Ausweisregeln gelten ab dem 01.01.2027 (Artikel 2 des Änderungsgesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226).
- Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt grundsätzlich bis zu seinem Ablaufdatum gültig. Die Gültigkeit beträgt weiter zehn Jahre.
- Steht 2026 ein Verkauf oder eine Neuvermietung an, brauchen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung.
- Neu ab 2027 ist die Verlängerung eines Mietvertrags als Anlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
- Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 brauchen ab 2027 nicht mehr zwingend einen Bedarfsausweis.
- Neue Verbrauchsausweise gibt es ab 2027 nur noch für Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen.
- Das Bußgeld von bis zu 10.000 Euro ist nicht neu, es gilt schon heute.
Was sich beim Energieausweis ab dem 01.01.2027 ändert
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Regeln zum Energieausweis hat der Gesetzgeber aber bewusst erst zum 01.01.2027 geändert, sie stehen in Artikel 2 des Änderungsgesetzes vom 23.07.2026. Bis zum 31.12.2026 gelten für jeden neu ausgestellten Ausweis die bisherigen Vorschriften.
Für Eigentümer von Wohngebäuden sind diese Änderungen relevant:
- Neuer Anlass: Die Ausweispflicht greift auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird und kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG in der Fassung ab 2027).
- Wahlfreiheit für ältere Häuser: Die Pflicht zum Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 entfällt.
- Kürzerer Verbrauchszeitraum: Für den Verbrauchsausweis genügen Daten aus zwei Jahren statt bisher mindestens 36 Monaten, jährlich und nach Energieträgern getrennt erfasst (§ 82 Abs. 1).
- Verbrauchsausweis nur für reine Wohngebäude: Zulässig ist er ab 2027 nur, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient.
- Digitales Format: Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt. Papier gibt es auf Verlangen des Eigentümers (§ 79 Abs. 2).
- Baudenkmäler: Die bisherige Ausnahme für Denkmäler bei Verkauf und Vermietung entfällt (§ 79 Abs. 4).
- Mehr Inhalt: Die Liste der Pflichtangaben wächst auf 31 Punkte, von denen einige nur für bestimmte Gebäude gelten. Neu sind unter anderem Angaben dazu, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren kann und ob ein vorhandenes Wärmeverteilungssystem mit niedrigen oder effizienten Temperaturen betrieben werden kann (§ 85 Abs. 1 Nr. 26 und 27).
- Andere Pflichtangaben im Inserat: Bei Ausweisen ab 2027 gehören Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf in die Immobilienanzeige (§ 87).
Was gleich bleibt
Einiges, was in Online-Artikeln als Neuerung auftaucht, gilt schon heute. Die Gültigkeit von zehn Jahren bleibt unverändert (§ 79 Abs. 3). Die Effizienzskala für Wohngebäude bleibt bei A+ bis H, eine neue Skala von A bis G kommt nur für Nichtwohngebäude.
Auch die Vor-Ort-Begehung ist keine neue Pflicht. Wer einen Ausweis für ein bestehendes Gebäude ausstellt, muss das Gebäude schon heute begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen. Ab 2027 steht diese Regel nur an anderer Stelle im Gesetz (§ 83 Abs. 1).
Das Bußgeld von bis zu 10.000 Euro droht ebenfalls bereits heute, wenn jemand vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Pflichten verstößt, etwa wenn der Ausweis bei der Besichtigung fehlt oder Pflichtangaben im Inserat fehlen (§ 108 GModG).
| Frage | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Anlässe | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung solcher Verträge |
| Bedarfsausweis-Pflicht im Wohnbestand | unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, Niveau WSchVO 1977 nicht erreicht | entfällt |
| Verbrauchsausweis zulässig für | Wohn- und Nichtwohngebäude (außer Sonderfall oben) | nur Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Verbrauchsdaten | mindestens 36 Monate, letzte Abrechnung höchstens 18 Monate alt | zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt, letzte Abrechnung höchstens 18 Monate alt |
| Baudenkmal | bei Verkauf und Vermietung ausgenommen | Ausnahme entfällt |
| Format | nicht geregelt | digital, Papier auf Verlangen |
| Effizienzklassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Bußgeld | bis 10.000 Euro | bis 10.000 Euro |
Gilt mein alter Energieausweis 2027 weiter?
Ja. Ein Ausweis, der vor dem 01.01.2027 ausgestellt wurde, bleibt grundsätzlich bis zu dem Ablaufdatum gültig, das auf ihm steht. Eine ausdrückliche Übergangsregel zur Gültigkeit enthält das Gesetz nicht, es setzt die Fortgeltung aber voraus. Die Übergangsvorschrift in § 112 Abs. 3 regelt eigens, welche Angaben aus vor 2027 ausgestellten Ausweisen in eine Immobilienanzeige gehören.
Allein wegen der Reform müssen Sie also nichts neu ausstellen lassen. Eine Pflicht entsteht nur bei einem Anlass wie Verkauf oder Vermietung, und auch dann nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
Eine Ausnahme gibt es schon heute. Ein Ausweis verliert seine Gültigkeit vorzeitig, wenn nach größeren Änderungen am Gebäude ein neuer erforderlich wird, weil das gesamte Gebäude neu berechnet wurde (§ 79 Abs. 3 Satz 2).
Für Inserate gilt bei alten Ausweisen das bisherige Schema mit Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das Ausstellungsdatum ist nur bei Ausweisen Pflicht, die ab 2027 ausgestellt werden.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ab 2027
Beide Ausweisarten bleiben erhalten, sie heißen im Gesetz künftig nur anders. Der Bedarfsausweis ist der „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (§ 81), der Verbrauchsausweis der „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (§ 82). Welcher zulässig ist, hängt ab 2027 an anderen Kriterien als bisher.
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik. Dach, Wände, Fenster, Keller und Heizung gehen mit ihren Kennwerten ein, das Verhalten der Bewohner spielt keine Rolle. Deshalb lassen sich zwei Gebäude damit fair vergleichen.
Bis Ende 2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat oder später darauf modernisiert wurde (§ 80 Abs. 3 GModG, Fassung bis 31.12.2026).
Der Verbrauchsausweis misst die Bewohner mit
Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen aus. Ab 2027 reichen dafür zwei Jahre, jährlich und nach Energieträgern getrennt erfasst. Der Verbrauch wird um die Witterung bereinigt und auf ein normiertes Nutzerverhalten umgerechnet, längere Leerstände eingeschlossen (§ 82 Abs. 3 in der Fassung ab 2027).
Die neue Grenze liegt bei der Nutzung. Dient ein Gebäude nicht ausschließlich dem Wohnen, etwa weil im Erdgeschoss ein Laden oder eine Praxis liegt, kommt ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis in Frage. Die bisherige Vorschrift, nach der Wohn- und Gewerbeteil getrennt behandelt und mit eigenen Ausweisen versehen werden (§ 79 Abs. 2 Satz 2 und § 106 in der Fassung bis 31.12.2026), ist in der ab 2027 geltenden Fassung nicht mehr enthalten.
| Kriterium | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung von Hülle und Anlagentechnik | Heizkostenabrechnungen |
| Einfluss der Bewohner | keiner | Verbrauch wird normiert, bleibt aber Messwert |
| Daten ab 2027 | Bauteile, Heizung, Pläne oder Aufnahme | zwei Jahre Verbrauch je Energieträger |
| Zulässig ab 2027 | für alle Gebäude | nur bei ausschließlicher Wohnnutzung |
| Taugt als Planungsgrundlage | bessere Grundlage als der Verbrauchsausweis, ersetzt aber keine Sanierungsplanung | nur eingeschränkt |
Energieausweis noch 2026 oder erst 2027 ausstellen lassen?
Die Reform selbst ist kein Grund, einen Ausweis vorzuziehen. Entscheidend ist, ob in den nächsten Monaten ein Anlass ansteht und welche Ausweisart Ihr Gebäude heute braucht.
| Ihre Situation | Empfehlung | Grund |
|---|---|---|
| Verkauf oder Neuvermietung 2026, kein gültiger Ausweis | jetzt ausstellen lassen | Vorlage spätestens bei der Besichtigung, sonst Bußgeld |
| Gültiger Ausweis vorhanden, kein Anlass | nichts tun | Ausweis gilt bis zum Ablaufdatum weiter |
| Ausweis läuft ab, Mietverlängerung ab 2027 geplant | neuen Ausweis rechtzeitig einplanen | Verlängerung ist ab 2027 ein eigener Anlass |
| Unter 5 Wohnungen, Bauantrag vor 11/1977, Verkauf erst 2027 geplant | Warten kann sinnvoll sein | ab 2027 auch Verbrauchsausweis zulässig, wenn nur gewohnt wird |
| Wohnhaus mit Laden oder Praxis | Bedarfsausweis einplanen | Verbrauchsausweis ab 2027 ausgeschlossen |
| Baudenkmal, Verkauf oder Vermietung ab 2027 | Ausweis einplanen | Denkmal-Ausnahme entfällt |
| Sanierung oder Heizungstausch geplant | individueller Sanierungsfahrplan | zeigt, welche Maßnahme wie viel bringt |
Wann Sie 2026 handeln müssen
Steht eine Besichtigung noch in diesem Jahr an, gibt es keinen Spielraum. Verkäufer, Vermieter oder Makler müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein deutlich sichtbarer Aushang reicht. Nach Vertragsschluss wird er dem Käufer oder Mieter übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5).
Ein 2026 ausgestellter Ausweis folgt den alten Regeln. Für ein Haus mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 bedeutet das in vielen Fällen den Bedarfsausweis. Er bleibt danach zehn Jahre gültig, und Sie müssen ihn 2027 nicht ersetzen.
Wichtig:
Wann Warten bis 2027 sinnvoll ist
Warten kann sich vor allem bei einem Haus mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 lohnen, das erst 2027 verkauft oder vermietet wird. Ab Januar dürfen Sie dort auch einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen, sofern das Haus ausschließlich bewohnt wird und Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen.
Ob das günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Verbrauchsausweis erfordert weniger Aufnahme am Gebäude, sagt aber wenig darüber aus, welche Bauteile die Energie verlieren. Wer anschließend sanieren will, braucht eine weitergehende energetische Bewertung, etwa einen individuellen Sanierungsfahrplan.
Energieausweis passend zu Ihrem Anlass erstellen lassen
Wir prüfen, welcher Ausweis für Ihr Haus zulässig ist, und stellen ihn aus.
Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten, hängt von der Ausweisart ab. Für einen Verbrauchsausweis sind es die Abrechnungen oder Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser. Für einen Bedarfsausweis zählen Angaben zu Wänden, Dach, Fenstern, Keller und Heizung, Baupläne helfen dabei. In beiden Fällen sieht sich der Aussteller das Gebäude an, vor Ort oder anhand geeigneter Fotos.
Wir stellen beide Ausweisarten aus. Was sie bei uns kosten, steht auf unserer Seite zur Energieberatung in Köln.
Was der neue Energieausweis über Ihr Haus aussagt
Ab 2027 muss der Ausweis deutlich mehr leisten als ein Klassenschild. Die Modernisierungsempfehlungen müssen eine Schätzung der Energieeinsparung und der Minderung der Treibhausgasemissionen enthalten (§ 84 Abs. 1 in der Fassung ab 2027). Bisher reichten kurz gefasste Hinweise ohne diese Schätzung.
Dazu kommt eine Beurteilung der Heizung. Der Aussteller muss einschätzen, ob Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung mit effizienteren Temperaturen betrieben werden können, einschließlich der dafür nötigen Wärmeleistung, Temperatur und Durchflussmenge. Außerdem bewertet er die verbleibende Lebensdauer der Heizung und kann Alternativen für einen Austausch nennen.
Das ist im Kern die Frage, die vor jedem Wechsel zur Wärmepumpe steht. Ob Ihre Heizkörper mit niedrigeren Vorlauftemperaturen auskommen, zeigt eine Berechnung, kein Blick auf das Typenschild. Wie dieser Rechenweg aussieht, beschreiben wir im Artikel alte Heizkörper mit der Wärmepumpe betreiben oder tauschen.
Ein Energieausweis ersetzt trotzdem keine Sanierungsplanung. Für die Reihenfolge von Maßnahmen und die Förderung ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) das passende Werkzeug, dessen Erstellung das BAFA im Programm Energieberatung für Wohngebäude bezuschusst.
Häufige Fehler beim Energieausweis rund um den Jahreswechsel
Die meisten Fehler entstehen, weil alte und neue Regeln durcheinandergeraten. Diese fünf Verwechslungen liegen besonders nahe:
- Besichtigung ohne Ausweis: Findet 2026 eine Besichtigung statt, muss spätestens dann ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Für das Inserat gelten die Pflichtangaben, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.
- Falsche Pflichtangaben im Inserat: Ein alter Ausweis braucht im Inserat den Endenergiewert, ein ab 2027 ausgestellter den Primärenergiebedarf und das Ausstellungsdatum.
- Verbrauchsausweis für gemischt genutzte Häuser: Ab 2027 ist er nur bei ausschließlicher Wohnnutzung zulässig.
- Denkmal als Freibrief: Die Ausnahme für Baudenkmäler gilt nur noch bis 31.12.2026.
- Ausweis ohne Berechtigung: Ausstellen darf nur, wer nach § 88 dazu berechtigt ist. Wer einen Ausweis ohne diese Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig.
Ein weiterer Punkt betrifft Käufer. Bisher mussten Käufer eines Wohngebäudes mit bis zu zwei Wohnungen ein kostenloses Beratungsgespräch zum Ausweis führen, wenn es angeboten wurde. Im ab 2027 geltenden § 80 Abs. 4 ist dieser Satz nicht mehr enthalten.
Fazit
Die Reform zum 01.01.2027 macht keinen bestehenden Energieausweis ungültig. Steht ein Verkauf oder eine Neuvermietung an, müssen Sie noch 2026 handeln, wenn die Besichtigung in diesem Jahr stattfindet und kein gültiger Energieausweis vorliegt. Warten kann sich bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 lohnen, die ausschließlich bewohnt werden und erst 2027 auf den Markt kommen.
Wichtiger als der Stichtag ist die Frage, was Sie mit dem Ausweis vorhaben. Für einen reinen Verkauf genügt oft der zulässige Ausweis mit dem geringsten Aufwand. Wer danach sanieren oder die Heizung tauschen will, braucht eine Berechnung des Gebäudes.
Wie daraus eine passend ausgelegte Heizung wird, zeigt unser Leitfaden Wärmepumpe richtig dimensionieren. Als Energieberater in Köln begleiten wir Sie bei beidem.
Häufige Fragen
Muss ich wegen der Reform 2026 einen neuen Energieausweis machen lassen?
Nein. Ein gültiger Ausweis bleibt grundsätzlich bis zu seinem Ablaufdatum gültig, auch nach dem 01.01.2027. Ein neuer Ausweis ist nur nötig, wenn ein Anlass wie Verkauf, Vermietung oder ab 2027 eine Vertragsverlängerung ansteht und kein gültiger Ausweis vorliegt.
Brauche ich bei einer Mietvertragsverlängerung einen Energieausweis?
Ab dem 01.01.2027 ja, wenn für das Gebäude kein gültiger Energieausweis vorliegt. Bis Ende 2026 ist die Verlängerung kein Anlass. Liegt ein gültiger Ausweis vor, müssen Sie keinen neuen ausstellen lassen. Nach dem Wortlaut geht es um Verträge, die tatsächlich verlängert werden, etwa einen befristeten Mietvertrag.
Darf ich für ein Haus von vor 1977 ab 2027 einen Verbrauchsausweis nehmen?
Ja, wenn das Haus ausschließlich dem Wohnen dient und Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen. Die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 entfällt. Für eine spätere Sanierungsplanung bleibt die Berechnung des Gebäudes trotzdem die bessere Grundlage.
Ändern sich ab 2027 die Effizienzklassen?
Für Wohngebäude nicht. Die Skala bleibt bei A+ bis H. Eine neue Skala von A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude.
Bekomme ich den Energieausweis ab 2027 noch auf Papier?
Ja, auf Verlangen. Der Ausweis wird ab 2027 digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Als Eigentümer können Sie zusätzlich eine Papierfassung verlangen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre, daran ändert die Reform nichts. Vorzeitig ungültig wird ein Ausweis nur, wenn nach größeren Änderungen am Gebäude für das gesamte Gebäude neu gerechnet wird und deshalb ein neuer Ausweis erforderlich ist.